Dos son las obligaciones esenciales del vendedor, la de entrega de la cosa y la del saneamiento. Ahora bien, dentro de la obligación de saneamiento se comprende el saneamiento por evicción y el saneamiento por vicios ocultos, que no es otra cosa que responder de la posesión legal y pacífica de la cosa, y de los vicios o defectos ocultos que tuviere.

Artículo 1.474 del Código Civil dispone que “En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el vendedor responderá al comprador: 1º De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida (Evicción). 2º De los vicios o defectos ocultos que tuviere”.

SANEAMIENTO POR EVICCION

Se producirá evicción cuando, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, se prive al comprador de todo o parte de la cosa objeto del contrato.

Cuando se produzca la evicción total, el comprador podrá exigir al vendedor: el precio al tiempo de la evicción, los frutos de la misma, las costas del pleito, los gastos del contrato, los daños ocasionados y los intereses generales.

Si la evicción es parcial se atenderá a la importancia de la parte perdida en relación con el todo para determinar el alcance de la responsabilidad del vendedor.

En los casos de compraventa de fincas con alguna carga o servidumbre no mencionada ni aparente, podrá el comprador solicitar la rescisión del contrato.

Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre

Cabe renunciar a este derecho, que el comprador tiene si no se dice lo contrario en el título de compraventa, pero no será válido este pacto cuando hubiera mala fe por parte del vendedor.

En cuanto a la duración de la responsabilidad por evicción, el régimen del Código Civil no establece ningún plazo específico, por lo que será necesario estar a lo establecido en el artículo 1.964 CC para las acciones personales que no tienen plazo especial señalado.

En consecuencia, la responsabilidad prescribirá a los cinco años desde que pudiera exigirse el cumplimiento de la obligación

Ejemplos.

Venta de un inmueble donde existe una Sentencia firme que reclama la propiedad o el derecho sobre la misma.

Los vicios ocultos son defectos en las cosas que no pueden detectarse en el momento de la compraventa. En derecho, el concepto se emplea para designar aquellos desperfectos que dan derecho a reclamar la reparación del bien o la resolución del contrato.

Aunque generalmente los vicios ocultos se aplican a contratos de compraventa, también podrían concurrir en contratos de alquiler.

El vicio oculto no inutilizará la cosa sobre la que pese, ya que en caso contrario estaríamos ante otro tipo de daños y tendríamos que reclamar por medio de otras acciones.

Para poder reclamar por vicios ocultos, el daño tiene que ser previo a la compraventa, que el daño sea grave, que el daño esté oculto.

Para el vendedor debe acreditarse que con la experiencia profesional pueda demostrarse y para el comprador no haya podido detectarla en el momento, todo ello, con experiencia profesional.